משבר הדיור בישראל – הרצאה ודיון, מהכנס השנתי של התוכנית לכלכלה וחברה במכון ון ליר

ב-20 בדצמבר 2011 התקיים הכנס השנתי של התוכנית לכלכלה וחברה במכון ון ליר בירושלים. במהלך הכנס נערך פאנל בנושא דיור בר השגה. שני הדוברים העיקריים בפאנל היו ד"ר אמילי סילברמן (המרכז לחקר העיר והאזור ומוסד שמואל נאמן למחקרי מדיניות לאומית, הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל) וד"ר חיים פיאלקוף (המכון ללימודים עירוניים ואזוריים, האוניברסיטה העברית בירושלים; לשעבר מנכ"ל משרד השיכון). פרופ' אביה ספיבק (עמית בכיר בתוכנית לכלכלה וחברה במכון ון ליר בירושלים; המחלקה לכלכלה, אוניברסיטת בן גוריון בנגב) שימש יו"ר הפאנל ומתדיין. הדוברים בפאנל נדרשו לשורשי מצוקת הדיור, להשלכותיה על משקי הבית ולהצעות לפעולה בתחום. ברקע הדברים עמדה עבודה רחבת היקף בנושא שערכו ד"ר סילברמן וד"ר פיאלקוף עם פרופ' רחל אלטרצן (הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל) מטעם משרד הפנים.

     הסיבות למצוקת הדיור. כמו בכל תחום אחר, הסביר ד"ר פיאלקוף, עליית מחירי הדיור נובעת מביקוש שעולה על ההיצע בשוק. הוא ציין כדוגמה את הפער בין תוספת הבנייה שעמדה על 563 אלף יחידות, לעומת תוספת של 635 אלף משקי בית בשנים 1995-2003. יתר על כן, בשנים אלו התגבר גם הביקוש לדירות להשקעה עקב המדיניות המוניטרית שהורידה מאוד את שערי הריבית. הפער בדירות קטנות גדול עוד יותר, שכן נבנו בעיקר דירות גדולות מפני שראשי הרשויות מעוניינים למשוך אוכלוסייה חזקה לעירם. מבחינת הרשויות מדובר בדרך לדחוק החוצה את האוכלוסיות החלשות.

     כיצד משפיעה עליית המחירים על משק הבית הממוצע? ד"ר פיאלקוף מיקד את הדיון בשאלה איזה אחוז מהכנסותיו מוציא משק בית על דיור. הוא הזכיר כלל אצבע ישן שנקבע בארצות הברית, ולפיו "עובדים שבוע כדי לממן דירה לחודש", כלומר הוצאה סבירה לדיור היא בשיעור של 25 אחוז מהכנסות המשפחה. בגלל מחירי הדיור הגבוהים בישראל שיעור ההוצאה לדיור גבוה יותר. ברוב העשירונים מוציאים משקי הבית יותר משלושים אחוז מהכנסותיהם על דיור. בקרב אוכלוסיות עניות השיעור גבוה אף יותר. משפחה אתיופית ממוצעת, לדוגמה, מוציאה כארבעים אחוז מהכנסותיה על דיור, ומכאן שיש לה פחות כסף לצורכי בריאות, חינוך ועוד.

     הסדרים חדשים שבין בעלות לשכירות יכולים לקדם את המטרה של דיור בר-השגה. ד"ר סילברמן הציעה להגדיר דיור בר השגה "דיור שמחירו בשכירות או ברכישה אינו עולה על אחוז מסוים מהכנסות משק הבית של הזכאים (שלושים אחוז לדוגמה) עם מנגנון לשמירת המלאי לאורך זמן". החברה הישראלית מסתכלת על זכויות בשוק הדיור במונחי "בעלות או שכירות", אך יש עוד סוגים של הסדרים בתווך בין בעלות מלאה לשכירות מלאה. שכירות ארוכת טווח שמציע גורם מוסדי, לדוגמה, אינה בגדר אפשרות בישראל, אך הייתה יכולה להתאים לאנשים רבים. כששוכרים דירה מגורם מוסדי לא מרחפת מעל ראשי השוכרים סכנת פינוי בכל רגע נתון, כמו שקורה פעמים רבות כששוכרים דירה מגורם פרטי.

     יש תקינה חיובית ויש תקינה מיותרת שרק מייקרת את הדיור. ד"ר סילברמן טענה שלא די במאמץ ציבורי להגדיל את היצע הדיור בישראל באופן כללי; על הרשויות לפעול כדי להוסיף יחידות דיור בר השגה. גם צמצום הרגולציה על שוק הדיור יכול לסייע בכך. דוגמה לכך, ציינה ד"ר סילברמן, היא גמישות יתר במתן אפשרות לפצל דירות ולהשמיש מרתפים בתנאים הולמים למגורים לסטודנטים, וכיוצא בזה. בהקשר זה מבחינה ד"ר סילברמן בין תקינה שמקדמת את הציבור לתקינה שרירותית שבמקרים רבים מייקרת את הדירות, כמו תקינה הקשורה לגודל הדירות, לחניה, לסוג גימור בלובי וכדומה. זאת ועוד, על המדינה לפעול לשמירה על הדירות הזולות הקיימות בשוק. בהקשר זה מציינת ד"ר סילברמן שמיזם פינוי בינוי, שהוא אחד הכלים העיקריים להוספת דירות, הוא גם אבן נגף רצינית, מכיוון שהיזמים של המיזמים נוטים לבחור מקומות שיש בהם דירות להשכרה. שלא כבעל הבית הרגיל, שאינו מעוניין בכל הטרחה הכרוכה במיזם, בעלי בית המשכירים את דירותיהם שמחים ליהנות מהפֵֵרות בלי לשאת באי-הנוחות. לפיכך פועל יוצא של המיזם הוא פגיעה בדירות המיועדות להשכרה.

     יש להגדיל את הסיוע בדיור למשפחות נזקקות. עוד נדרשה ד"ר סילברמן לסיוע בשכר דירה הניתן לאוכלוסיות מוחלשות. לדבריה, כאשר המדינה נותנת סיוע נמוך היא בעצם מחייבת את המקבל למצוא לעצמו דירה זולה ביותר, וממילא דוחקת אותו לאזורים חלשים ויוצרת אזורי עוני. ד"ר סילברמן אינה מקבלת את הטיעון שאפשר לפתור את בעיית הדיור על ידי מגורים בפריפריה. לפי עמדתה, הצעה זו אינה מביאה בחשבון את עלות הנסיעות המתחייבות ממגורים מרוחקים מן המרכז, שיכולות להגיע גם לשלושים אחוז מהכנסות העובד. אך מעבר לעלות הכלכלית, מדגישה ד"ר סילברמן, לרבים ממשקי הבית אין כלי רכב בבעלותם, ולפיכך הם תלויים בתחבורה הציבורית גם לענייניהם המשפחתיים. על המרחק מהמרכז משלמות משפחות אלו מחירים כבדים.

     בכל זאת דרושה זהירות. בדבריו ציין פרופ' ספיבק שלשם למידה אמיתית של פתרונות אפשריים בתחום הדיור היה על עורכי המחקר לנתח גם כישלונות שהיו בתחום זה. צריך להביא בחשבון שהרעיונות הטובים של היום מתגלים לעתים כרעיונות הגרועים של מחר. בהקשר זה מזכיר פרופ' ספיבק שהמשבר הכלכלי בארצות הברית החל בגלל בועה בשוק הנדל"ן: משבר הסאב-פריים היה משבר של משכנתאות לדיור שנתנו בנדיבות מופרזת, ואף בחוסר אחריות, גם גופים ממשלתיים כחלק ממדיניות הדיור האמריקנית.

     יש צורך במגוון רחב של פתרונות. ד"ר סילברמן הסכימה עם ביקורתו של פרופ' ספיבק. המחקר עסק בעיקר בפן הצר של כלים רגולטריים ותכנוניים. היום, לאחר המחאה החברתית וחשיבה מחודשת, היא רואה את הסוגיה בפרספקטיבה רחבה הרבה יותר. זאת ועוד, היום נראה לה שרפורמות קטנות בתחום הדיור, כגון הוספת דיור בר השגה על ידי בניית דירות חדשות, אינן מספיקות. גם אם נצליח להוסיף דיור לבעלי הכנסה נמוכה עוד לא פתרנו בעיות אחרות כמו עיוותים בשוק המשכנתאות, שאלות של מיסוי, סיוע בשכר דירה, וכיוצא בזה. לסיכום, אומרת ד"ר סילברמן, נראה שהיום נדרשים לנו הרבה יצירתיות, חשיבה, מאמץ ומוכנות לשינויים בתחום הדיור. לא הגיוני שלמדינת ישראל אין מדיניות ארצית להתמודדות עם בעיית הדיור.

     השוק לבדו לא יפתור את הבעיה. בעיני פרופ' ספיבק, המסר העיקרי של המחקר הוא התובנה שאם נותנים לשוק החופשי לפעול מקבלים תוצאה שהחברה אינה מעוניינת בה. עם זאת, אפשר לראות שלממשלה יש יכולת לפעול ולשנות. ממשלות ברחבי העולם אינן מהססות להשתמש בסמכויותיהן לשנות חוקי תכנון, מקצות תקציבים נדיבים ופועלות ביצירתיות רבה, ובודקות את עצמן לאורך כל התהליך. עוד דבר מעניין: אף שהדוח בוחן ארצות דוברות אנגלית (ארצות הברית, אירלנד, בריטניה) שאינן מדינות סוציאליסטיות אפשר לראות שם התערבות מסיבית של הממשלה, בה בעת שבישראל רואים נסיגה של הממשלה מהתערבות בשוק הדיור.

מודעות פרסומת

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s